SCI pour les gendarmes et militaires : optimiser la transmission de son patrimoine

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La SCI (Société Civile Immobilière) offre aux militaires disposant ou souhaitant acquérir un patrimoine immobilier l’opportunité de bénéficier de revenus complémentaires à travers la valorisation et la gestion de leur patrimoine, mais également de préparer la transmission de celui-ci à leurs enfants.

La Société civile immobilière est une personne morale largement utilisée en matière de gestion ou transmission de patrimoine. Elle doit être constituée d’au moins 2 associés et peut en regrouper autant que souhaité.

De plus, chaque associé peut détenir les parts de la SCI, soit en pleine propriété, soit démembrée, ce qui permet par exemple aux parents de détenir l’usufruits et de laisser aux enfants la nue propriété.

La création de la SCI nécessite l’accomplissement de certaines formalités qui peuvent être assumées par nos experts en investissement immobilier :

  • La rédaction et l’enregistrement de statuts visant à organiser le fonctionnement et les règles d’administration de la société, 
  • La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales,
  • La constitution et le dépôt d’un dossier en vue de l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), et au greffe du tribunal de commerce permettant la délivrance une fois la procédure achevée d’un K-Bis, sorte de carte d’identité de la SCI.

La SCI, un atout pour la transmission de votre patrimoine

Souvent constituée entre membres d’une même famille, la SCI dite familiale permet aux parents associés de transmettre leur capital dans un cadre fiscal avantageux à leurs enfants co-associés :

  • En effet, étant gérants de la société, et conformément aux pouvoirs conférés statutairement à ces fonctions, les parents dirigent la SCI et gèrent le patrimoine détenu, tout en permettant des donations de parts sociales aux enfants alors également propriétaires du patrimoine à hauteur de leurs parts respectives.
  • Le découpage de la valeur du patrimoine immobilier en parts sociales de valeur permet aux parents d’effectuer des donations en franchise d’imposition en respectant à l’euro près le montant des exonérations (100 000€ tous les 15 ans par exemple pour une donation d’un parent en faveur de son enfant). Une optimisation impossible à réaliser sur un bien immobilier défini qui ne peut être considéré qu’à hauteur de sa valeur globale, généralement supérieure aux plafonds d’exonération.
  • Enfin, la SCI permet une méthode de transmission par démembrement de parts sociales. Les parents effectuent une donation de la nue-propriété du patrimoine détenu par la SCI en faveur de leurs enfants, tout en conservant l’usufruit de ces parts (ce qui leur permet notamment d’user du ou des biens, et d’en percevoir les loyers). Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété de l’ensemble des parts sociales sans avoir à régler de droits de succession.
  • Il est également intéressant de noter que les parts de la SCI bénéficient d’une décote sur leur valeur nominale de 10%, permettant de réduire le montant des donations éventuelles, donc leur taxation.

L’astuce de nos experts : dans la mesure où la SCI souscrit un prêt sans apport pour l’acquisition d’un bien immobilier, cela signifie que l’actif immobilier est contre balancé par le passif du crédit, ainsi les parts de société peuvent être distribuées avant l’acte, gratuitement et sans entamer le montant des donations permises.

Quel régime fiscal pour votre SCI ?

La SCI peut vous permettre de percevoir des revenus locatifs constituant ainsi des revenus fonciers imposables. La SCI peut être soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, ou de l’impôt sur les sociétés.

La SCI familiale, et par principe toute SCI, est dite transparente quand elle est soumise à l’impôt sur le revenu.

En effet, les loyers perçus par la SCI sont ensuite redistribués au prorata des parts détenus par les associés, qui eux mêmes devront les déclarer dans leurs revenus.

Une situation avantageuse notamment dans le cas d’une SCI disposant de nombreux frais fixes, ou subissant des pertes. Celles-ci peuvent en effet venir réduire les revenus locatifs imposables des associés.

Mais il reste possible dès la création ou à tout instant de la vie sociale, d’opter pour une imposition sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Une telle imposition est toutefois irrévocable : impossible donc de faire marche arrière !

Gendarmes et militaires, créez votre SCI avec CGPM

Si vous êtes gendarme ou militaire et souhaitez optimiser au mieux la valorisation et la transmission de votre patrimoine immobilier, la SCI peut être une solution à envisager. Pour être certain de faire le bon choix et d’optimiser votre SCI dans sa création et son fonctionnement, nos conseillers spécialistes en ingénierie du patrimoine se tiennent à votre disposition pour étudier votre situation, et vous proposer les meilleures solutions en matière de SCI. Contactez-nous !

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